Адвокат онлайн, справочник
Основные этапы ипотечного жилищного кредитования

 

Жилищное право Российской Федерации

 

Основные этапы ипотечного жилищного кредитования

 

Оформление, заключение и обслуживание кредитной сделки - длительный процесс, требующий тщательной проработки принимаемых решений. Для сокращения процедуры оформления кредита и получения кредитором исчерпывающей информации о клиенте кредитные учреждения разработали стандартные формы документов. Например, для кредитования жилья это заявление о предоставлении кредита, справки о вкладах и о наличии работы, калькуляция затрат на получение кредита и кредитная справка. Для доходной недвижимости перечень сведений должен быть существенно шире. Основное внимание здесь уделяется качеству управления недвижимостью, оценке способности объекта генерировать доход, необходимый для погашения кредита. Для этого, в частности, анализируется величина операционных расходов, их распределение между заемщиком и арендатором, изучается репутация и бизнес арендаторов, профессионализм управляющего недвижимостью, выясняется влияние налоговых и других последствий заемного финансирования на инвестиционный проект.

 

Выделяют следующие этапы ипотечного кредитования:

 

1) предварительный (разъяснение клиенту основных условий кредитования, передача списка документов для получения ссуды);

 

2) сбор и проверка информации о клиенте и о залоге;

 

3) оценка вероятности погашения кредита;

 

4) принятие решения по кредиту (сумма, срок, ставка процента, порядок погашения);

 

5) заключение кредитной сделки;

 

6) обслуживание кредитной сделки;

 

7) закрытие кредитной сделки.

 

На предварительном этапе заемщик должен получить всю необходимую информацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита, о своих правах и обязанностях при заключении кредитной сделки. После разъяснения заемщику основных условий кредитования определяется максимально возможная сумма кредита, согласовываются процедуры кредитования и расчетов, составляется примерная смета предстоящих расходов заемщика, заполняется заявление о предоставлении кредита, которое рассматривается кредитором как один из самых важных источников информации о клиенте. Это заявление включает следующую информацию:

 

желаемые условия кредита: вид, общая сумма, процентная ставка, схема амортизации, размер ежемесячного платежа;

 

описание покупаемой собственности: адрес, юридическое описание;

 

источник первоначального платежа;

 

назначение кредита: покупка, строительство, рефинансирование собственности и т.д.;

 

биографические сведения: уровень образования и профессиональной квалификации;

 

сведения о работе и источниках дохода;

 

сведения об активах и обязательствах.

 

Отношение суммы кредита к стоимости недвижимости, используемой в качестве залога, обычно не превышает 70%:

 

 

 Сумма кредита

 

______________________

 

Стоимость недвижимости

 

х 100 < или = 70%.

 

В соответствии с этим отношением ограничение для суммы кредита будет следующим:

 

сумма кредита = 0,7 х стоимость объекта залога.

 

Рекомендуемая величина отношения платежей по кредиту к сумме доходов заемщика - не более 30% чистого дохода заемщика:

 

платеж по кредиту = 0,3 х чистый доход заемщика.

 

Кредиты предоставляются, если у заемщика есть первоначальный капитал в размере не менее 30-50% от рыночной стоимости приобретаемого жилья (соответствует рекомендуемой величине первого взноса при покупке жилья). В качестве первоначального капитала могут выступать депозитные вклады или наличные денежные средства, которые перед предоставлением кредитных средств заемщик должен разместить в банке на депозитном счете. Сумма кредита и срок кредитования рассчитываются экспертом после определения платежеспособности заемщика с учетом доходов. Затем, исходя из действующих процентных ставок в соответствии со сроком кредитования, определяется процентная ставка по данному кредиту.

 

Цель следующего этапа - сбор и проверка информации о клиенте и залоге - выявление потенциальных некредитоспособных заемщиков, для чего проводят проверку трудоустройства клиента, подтверждение его текущих доходов и расходов, проверку клиента службой экономической безопасности кредитного учреждения и оценку собственности клиента, предполагаемой к продаже для получения суммы первоначального взноса, оценку предмета залога. Заемщику разъясняют требования кредитного учреждения к предмету кредитуемой сделки: приобретаемая недвижимость должна быть ликвидной, права третьих лиц на объект залога должны отсутствовать и т.п. По результатам повторного собеседования проводится тестирование заемщика. Тест-анкета обычно содержит следующие вопросы, имеющие балльную оценку:

 

сведения о заемщике: пол, возраст, семейное положение, наличие брачного контракта, наличие и число иждивенцев, место проживания заемщика и поручителей;

 

основная информация о приобретаемой недвижимости;

 

наличие первоначального капитала;

 

сведения о занятости, об активах и обязательствах заемщика и поручителей, об имуществе заемщика.

 

В зависимости от набранного посредством тест-анкеты количества баллов заемщики классифицируются на "стабильных" и "нестабильных". При оформлении заявления о предоставлении ипотечного кредита устанавливается технология получения ссуды и

 

дальнейшего обслуживания кредита, разрабатывается график платежей и порядок его изменения, рассчитывается максимально возможная сумма кредита, оцениваются дополнительные активы заемщика (акции, облигации, недвижимость, автомобили, драгоценности), документально подтверждаются доходы и обязательства. Затем оформляется запрос в службу экономической защиты кредитного учреждения, на основании которого проверяется заемщик; обычно проверяются действительные доходы и расходы заемщика, место работы (в случае его смены в течение последних двух-трех лет устанавливаются причины).

 

На следующем этапе - оценка вероятности погашения кредита - проводится андеррайтинг заемщика. Для этого анализируются финансовые возможности заемщика, оценивается его стремление погасить кредит, вычисляются коэффициенты по ипотечному кредиту и оцениваются риски, после чего предоставляются рекомендации кредитному отделу; учитывается уровень квалификации и образования клиента, его профессиональный опыт, занятость в стабильно развивающемся и потенциально доходном сегменте рынка.

 

Затем принимается решение о выдаче кредита или об отказе в кредитовании. Отказ должен предоставляться в письменном виде с указанием всех причин, препятствующих кредитованию. При выявлении ложной информации заемщику будет отказано в предоставлении кредита. Если принято решение продолжить переговоры, "стабильному" потенциальному заемщику предоставляют список необходимых для кредитования документов.

 

Основные коэффициенты, рассчитываемые на данном этапе, - отношение:

 

периодических платежей по кредиту и периодического дохода заемщика;

 

жилищных расходов и совокупного дохода заемщика;

 

суммы запрашиваемого кредита к стоимости приобретаемого имущества;

 

суммы предоставляемого кредита к минимальной цене продажи недвижимого имущества.

 

Следующий этап - принятие решения о кредите. На этом этапе оформляется запрос о проведении оценки объекта залога, разрабатываются заключение юриста о приемлемости предмета залога, заключение специалиста об оценке вероятности погашения кредита, анализируются риски, оформляется залог недвижимости, принимается решение о величине кредита, процентных ставках, сроках кредитования, порядке погашения кредита.

 

Решение о кредите принимается на основе экспертного заключения, объединяющего всю собранную информацию о заемщике и объекте залога:

 

желаемая сумма кредита, срок и цель кредитования;

 

анализ объекта залога;

 

информация о заемщике, членах его семьи и поручителях;

 

описание предполагаемой сделки;

 

источники погашения кредита;

 

расчет возможной суммы кредита;

 

анализ кредитных рисков, риска снижения рыночной стоимости, уничтожения или повреждения приобретаемого имущества;

 

риск смерти или утраты трудоспособности заемщика;

 

предлагаемые варианты обеспечения. Кредитный проект рассматривается на кредитном комитете, при принятии положительного решения выбирается схема оформления в залог приобретаемого жилья с последующим уведомлением заемщика.

 

На этапе заключения кредитной сделки оформляются и заключаются следующие договоры:

 

договор купли-продажи недвижимости;

 

кредитный договор;

 

договор ипотеки (подлежит государственной регистрации);

 

договоры страхования.

 

Договор купли-продажи недвижимости, на приобретение которой берется кредит, заключается между заемщиком и продавцом этой недвижимости.

 

В кредитном договоре стороны предусматривают сумму предоставляемого кредита; срок, на который предоставляется кредит; размер уплачиваемых заемщиком процентов за пользование кредитом; очередность погашения кредита и проценты по нему; основания для досрочного расторжения договора, взыскания кредита и проценты по нему и др.

 

В договор об ипотеке стороны включают:

 

предмет ипотеки;

 

цену передаваемого в ипотеку помещения;

 

существо основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (предоставление кредитных средств);

 

размер основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (размер предоставляемого кредита и размер процентов за пользование денежными средствами);

 

срок исполнения основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (срок, на который предоставляется кредит);

 

указание на то, что передаваемое в ипотеку имущество находится в пользовании у заемщика (он же залогодатель по договору об ипотеке);

 

требования по страхованию передаваемого в ипотеку имущества;

 

основания обращения взыскания на предмет ипотеки и другие условия.

 

Права и обязанности сторон по кредитному договору и договору об ипотеке должны гарантировать кредитору и заемщику защиту их интересов и возможность отстаивания прав. Если заемщик не в состоянии возвратить кредитные средства, кредитор имеет право обратить взыскание на заложенное имущество.

 

Договоров страхования заключается несколько, в соответствии с количеством объектов страхования. Для снижения риска кредитора осуществляется страхование ипотечного кредита. Застрахованные кредиты имеют большую ликвидность на вторичном рынке. Во многих странах с рыночной экономикой функционирует система государственного страхования ипотечных кредитов, выдаваемых и государством, и частными кредиторами. Чтобы быть застрахованным государственным учреждением, ипотечный кредит и объект залогового обеспечения должны соответствовать довольно жестким требованиям. Система частного страхования более привлекательна для заемщика и кредитора, т.к. недвижимость, используемая для залога, может не отвечать стандартам государственного страхования; заемщик имеет возможность взять кредит с небольшим начальным платежом; размер страхового платежа меньше, чем в случае государственного страхования; страховка дает возможность кредитору продать закладную на вторичном рынке.

 

Страхование недвижимости осуществляется в соответствии с условиями ипотечного договора. Банк-залогодержатель имеет право преимущественного удовлетворения своих требований из страхового возмещения перед другими кредиторами, поэтому целесообразно страховать заложенное имущество на сумму, эквивалентную или превышающую размер основного долга с учетом процентов. Банк имеет возможность проверять наличие и состояние заложенного имущества в натуральной и документальной форме.

 

Если кредит привлекается для приобретения жилья, то заемщик должен заключить с рекомендованной кредитным учреждением страховой компанией договор страхования жизни и здоровья заемщика от несчастных случаев и договор-обязательство страхования квартиры.

 

Страховая компания до заключения договоров страхования тщательно изучает представленные заемщиком документы, выясняя степень надежности возврата ссуды заемщиком. Если выдача кредита осуществляется без достаточных гарантий, страховщик может установить более высокую тарифную ставку или отказать в заключении договора страхования.

 

Этап завершается перечислением кредитных средств безналичным путем согласно договорам купли-продажи или платежному поручению заемщика.

 

Этап обслуживания кредитной сделки заключается в следующем:

 

принимаются платежи;

 

проверяется соответствие фактических выплат графику платежей;

 

ведется бухгалтерский учет операций;

 

рассчитываются и перечисляются платежи по налогам на недвижимость и страховке;

 

взимаются просроченные платежи;

 

ведется работа с проблемными кредитами:

 

ведутся переговоры, заключается новый кредитный договор, изменяются условия договора (срока, процентной ставки, порядка погашения), обращается взыскание на заложенное имущество и т.п.;

 

ведется отчетность по выданным кредитам.

 

Закрытие кредитной сделки - заключительный этап ипотечного кредитования. После полного погашения задолженности по кредиту, уплаты начисленных процентов и штрафных санкций ссудный счет заемщика обнуляется, и, таким образом, происходит закрытие кредитной сделки, следовательно, ипотека прекращается, о чем делается запись в Государственном реестре России. Если заемщик и залогодатель не выполняют условий кредитного договора или договора об ипотеке, кредитор обращает взыскание на заложенную недвижимость в судебном или внесудебном порядке. Предмет ипотеки реализуется. Полученные от реализации средства идут на погашение долга кредитору (основной суммы долга, процентов, штрафов, пеней), на расходы по процедуре обращения взыскания и продажи предмета ипотеки. Оставшиеся средства получает заемщик.

Источник: Филиппова Е.С. Жилищное право Юстицинформ



Полезные сайты:

Политические войны PoliticWar.ru
Издательское дело Bookposter.ru
Высшие учебные заведения России Edurus.ru
PR технологии, справочник ReklamaBesplatno.ru
Все горячие новости дня Allhotnews.ru


просмотров: 577
Search All Amazon* UK* DE* FR* JP* CA* CN* IT* ES* IN* BR* MX
Search Results from «Озон» Право. Юриспруденция
 
 Гражданский Кодекс Российской Федерации. Части 1, 2, 3, 4
Гражданский Кодекс Российской Федерации. Части 1, 2, 3, 4
Настоящее издание содержит текст Гражданского кодекса Российской Федерации по состоянию на 1 марта 2018 года....

Цена:
197 руб

М. А. Давыдов Двадцать лет до Великой войны. Российская модернизация Витте-Столыпина
Двадцать лет до Великой войны. Российская модернизация Витте-Столыпина
В монографии М.А.Давыдова на основании широкого круга источников, прежде всего статистических, доказывается несостоятельность распространенных в массовом сознании основных постулатов традиционной негативистской историографии: о "голодном" экспорте хлеба, "непосильных платежах" крестьянства, "обнищании народных масс", "провале Столыпинской аграрной реформы" и др. Автор ставит проблему "семантической инфляции" терминологии, которая прямо влияет на наше восприятие эпохи. Он показывает, что жители России до 1917 г. в понятия голод, нужда, насилие и произвол государства и т. п. вкладывали во многом иной смысл, нежели мы сейчас. Это привело к серьезнейшей деформации наших представлений о прошлом. В книге также рассматриваются развитие системы государственной продовольственной помощи населению, пострадавшему от неурожаев, особенности индустриализации России, динамика развития народных сбережений, в том числе и крестьянских, железнодорожных перевозок - грузовых и пассажирских, а также различные аспекты Столыпинской аграрной реформы, включая кооперативное движение, и т.д. Автор делает принципиальный вывод об успешном течении модернизации Витте-Столыпина в конце XIX - начале XX в....

Цена:
3059 руб

Роналд Коуз, Нин Ван Как Китай стал капиталистическим How China Became Capitalist
Как Китай стал капиталистическим
За четыре десятилетия после смерти "великого кормчего" Мао Цзедуна Китай превратился в собственную противоположность - отсталая и замкнутая аграрная страна с тоталитарной диктатурой стала одной из самых открытых и быстрорастущих индустриальных экономик мира. Как это произошло? "Как Китай стал капиталистическим" - это краткий очерк демонтажа китайского тоталитаризма, написанный автором главных экономических открытий XX века, лауреатом Нобелевской премии Рональдом Коузом....

Цена:
561 руб

 Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях
Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях
Настоящее издание содержит текст Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях по состоянию на 1 февраля 2018 года....

Цена:
127 руб

 Жилищный кодекс Российской Федерации. По состоянию на 1 ноября 2018 года
Жилищный кодекс Российской Федерации. По состоянию на 1 ноября 2018 года
Настоящее издание содержит текст Жилищного кодекса Российской Федерации по состоянию на 1 ноября 2018 года....

Цена:
60 руб

О. В. Панкова Рассмотрение в судах общей юрисдикции дел об административных правонарушениях
Рассмотрение в судах общей юрисдикции дел об административных правонарушениях
В книге рассматриваются основные проблемы применения КоАП РФ в судах общей юрисдикции, анализируются наиболее сложные и актуальные вопросы, возникающие на различных стадиях производства по делам об административных правонарушениях. Значительное внимание уделяется анализу судебной практики, выявлению правовых коллизий, связанных с реализацией материальных и процессуальных норм КоАП РФ, и выработке практических рекомендаций по их разрешению.
На многочисленных примерах показаны типичные ошибки, допускаемые судьями при рассмотрении данной категории дел.
В виде извлечений из конкретных судебных постановлений по делам об административных правонарушениях представлена также новейшая практика Верховного Суда РФ и Московского городского суда по данным делам.

Для судей, прокуроров, практикующих юристов, научных работников, преподавателей, докторантов, аспирантов и студентов юридических вузов....

Цена:
779 руб

Фридрих фон Хайек Право, законодательство и свобода. Современное понимание либеральных принципов справедливости и политики Law, Legislation and Liberty: A New Statement of the Liberal Principles of Justice and Political Economy
Право, законодательство и свобода. Современное понимание либеральных принципов справедливости и политики
Фридрих Август фон Хайек, лауреат Нобелевской премии по экономике 1974 г., был одним из наиболее ярких представителей классического либерализма. В настоящее время он считается классиком не только экономической, но и политической мысли и в таком качестве пользуется признанием не только классических либералов, но и консерваторов, а также представителей других политических течений. Книга "Право, законодательство и свобода" является наиболее развернутым изложением идей Хайека относительно эволюции социальных норм и институтов. Существующие правила и обычаи, институты собственности и контракта, а также такие ценности, как честность и мир, укоренились в обществе в силу своей целесообразности. Но мы не вполне понимаем, как они работают; они установились сами, а не благодаря сознательным усилиям людей. Именно потому, что связь между индивидуальным поведением и всеобъемлющим порядком так трудно поддается предсказанию, не следует думать, что, заставляя людей действовать определенным образом, можно создать действительно жизнеспособное общество. На социально-политической концепции автора основывается его доктрина конституционализма, весьма оригинальная и при этом критическая по отношению к существующим институтам либерально-демократического государства.

Книга рассчитана на философов, экономистов, политологов, правоведов - как теоретиков, так и практиков. Она также будет неоценимым пособием для всех изучающих современную политическую мысль....

Цена:
762 руб

К. О. Осипенко Договор об осуществлении прав участников хозяйственных обществ в российском и английском праве
Договор об осуществлении прав участников хозяйственных обществ в российском и английском праве
Настоящая монография посвящена сравнительно-правовому анализу правового регулирования договора об осуществлении прав участников хозяйственных обществ в российском и английском праве. В частности, исследуются в сравнительно-правовом аспекте и определяются понятие, правовая природа, предмет договора об осуществлении прав участников хозяйственных обществ в российском и английском праве; рассматриваются и сравниваются подходы к правовому регулированию круга сторон договора об осуществлении прав участников хозяйственных обществ в российском и английском праве; раскрываются содержание и определяются существенные условия договора об осуществлении прав участников хозяйственных обществ; рассматриваются основные виды мер гражданско-правовой ответственности за неисполнение (ненадлежащее исполнение) условий договора об осуществлении прав участников хозяйственных обществ и иных мер гражданско-правовой защиты нарушенных прав стороны данного договора; анализируется проблематика, связанная с вопросами заключения, изменения и прекращения договора об осуществлении прав участников хозяйственных обществ в российском и английском праве.

Данная монография адресована широкой читательской аудитории: участникам и членам органов управления хозяйственных обществ, студентам, аспирантам и преподавателям юридических вузов и факультетов, научным работникам, юристам, специализирующимся в сфере корпоративного права, специалистам в области корпоративного управления, а также всем, кто интересуется проблемами корпоративного права и корпоративного управления....

Цена:
558 руб

 Градостроительный кодекс Российской Федерации
Градостроительный кодекс Российской Федерации

Текст Кодекса сверен с официальным источником и приводится по состоянию на 1 июня 2017 года.
Представленное вашему вниманию издание учитывает все изменения, внесенные опубликованными в официальных источниках федеральными законами.
Текст статей приводится на дату, обозначенную на обложке данной книги (дата актуализации). Если есть изменения, вступающие в силу позднее, то вместе с редакцией нормы, действующей на эту дату, приводится норма в новой редакции и указывается дата, с которой она вступает в силу.

...

Цена:
99 руб

 Закон о госзакупках "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд" Федеральный закон 44-ФЗ. Последняя редакция
Закон о госзакупках "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд" Федеральный закон 44-ФЗ. Последняя редакция
Федеральный закон "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд" от 05.04.2013 N 44-ФЗ.
Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, направленные на обеспечение государственных и муниципальных нужд в целях повышения эффективности, результативности осуществления закупок товаров, работ, услуг, обеспечения гласности и прозрачности осуществления таких закупок, предотвращения коррупции и других злоупотреблений в сфере таких закупок....

Цена:
319 руб

2013 Copyright © AdvokatNews.ru Мобильная Версия v.2015 | PeterLife и компания
Пользовательское соглашение использование материалов сайта разрешено с активной ссылкой на сайт. Партнёрская программа.
Рейтинг@Mail.ru Яндекс.Метрика Яндекс цитирования